5.3 C
Neringa
2024 / 03 / 29

Naujasis statybų reglamentavimas: NT pirkėjas bus apsaugotas ar nuskriaustas?

Ar jau skaitėte?

Nuo kitų metų naują būstą bus galima pirkti tik visiškai baigtame pastate. Nuo 2024 metų sausio Lietuvoje įsigalios nauja Statybos įstatymo redakcija, kurioje numatoma, kad sandorius dėl naujų ar rekonstruotų gyvenamosios paskirties patalpų bus galima sudaryti tik esant šimtaprocentiniam pastato statybos baigtumui. Asmenims, kurie jau dabar yra sudarę preliminariąsias sutartis ir planuoja kitais metais perimti nuosavybę, jau bus taikomas naujasis reglamentavimas.

- Reklama -

Šimtaprocentinio pastato statybos baigtumo reikalavimą ketinama taikyti gyvenamosios paskirties patalpų įsigijimui, pavyzdžiui, daugiabučiuose pastatuose. Tačiau atnaujintas teisinis reglamentavimas nepakeis negyvenamųjų patalpų (pavyzdžiui, loftų, kūrybinių dirbtuvių) bei individualiųjų gyvenamųjų namų įsigijimo tvarkos. Atnaujinti teisės aktai kurs pokyčius ir NT plėtotojų, ir pirkėjų elgsenoje, o kam ir kodėl ši tvarka bus naudinga.

Papildoma našta tiek pirkėjui, tiek vystytojui

Advokatų kontoros „Marger“ jaunesnysis teisininkas Jonas Jagminas.

Kad būtų galima sudaryti pardavimo sandorius, šiuo metu teisinis reguliavimas reikalauja 85 proc. statybos baigtumo. Šis procentas reiškia, kad statinio projektas dar nėra iki galo išpildytas, pavyzdžiui, gali būti nesutvarkytos nuotekos ar nepabaigti kiti inžineriniai darbai. Pagrindinė dabartinio reguliavimo rizika pirkėjams: gali atsitikti tokia situacija, kad projekto vystytojas parduos pirkėjui 85 proc. baigtumo patalpas ir bankrutuos. Tuomet naujajam savininkui tektų atsakomybė pabaigti statybas, o tai reikštų nemenką papildomą finansinę naštą pirkėjui. Naujuoju reguliavimu siekiama tokių situacijų išvengti.

Kada statyba laikoma 100 proc. baigta? Pagal Statybos įstatymą, 100 proc. statybos baigtumas laikomas pasiektu, kai Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui yra pateikiama statinio kadastro duomenų byla ir yra pasirašomas statybos užbaigimo aktas. Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklėse nustatyta: „Jeigu atliekant kadastro darbus nustatoma, kad pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą, pastato baigtumas yra 100 procentų.“

Svarbu atkreipti dėmesį, kad statybos baigtumas neapima buto apdailos įrengimo. Įrengimu teks pasirūpinti pirkėjams. Tačiau pažymėtina, kad būdas, kaip vystytojas suprojektavo ir išdėstė inžinerinius tinklus, gali riboti būsto apdailos įrengimo galimybes pirkėjui. Be to, buto apdailos įrengimo darbus saugiausia pradėti tik tuomet, kai buto nuosavybės teisė yra perleista pirkėjui, tai padėtų apsaugoti bent dalį lėšų vystytojo bankroto atveju.

Ar šie pokyčiai sudarys pagrindą nekilnojamojo turto kainų augimui? Nauja tvarka vystytojams gali reikšti didesnes sąnaudas, nes, pagal dabartinę tvarką, vystytojai organizuoja pinigų srautus taip, kad užregistravus 85 proc. statybos baigtumą patalpos yra parduodamos, o gaunamos lėšos skiriamos likusių darbų finansavimui. Pagal naują tvarką, vystytojai neteks tokių apyvartinių lėšų. Tai reiškia, kad jie, skolindamiesi lėšas iš finansų įstaigų, turės gauti finansavimą reikalingą nebe 85 proc., o 100 proc. statybos baigtumui.

- Reklama -

Dėl didesnio statybos baigtumo procento reikalavimo didėja rizika vystytojams: praradus galimybę finansuoti statybos užbaigimą 100 proc., statinio savininkas (projekto vystytojas) atsidurtų tokioje situacijoje, kad neturėtų teisės parduoti gyvenamųjų patalpų, esančių nebaigtuose statyti statiniuose ir negalėtų gauti lėšų statybai užbaigti. Šios priežastys gali lemti nekilnojamojo turto kainų augimą.

Nauja tvarka pirkėjų labiau neapsaugos

Nauji pakeitimai neturės įtakos galimybei sudaryti preliminariąsias sutartis. Pirkėjai ir toliau galės išsirinkti būstą iš vystytojo pateikiamų projekto brėžinių ir sumokėti rezervacijos mokestį už pasirinktą butą, tačiau sudaryti pagrindinę sutartį ir įregistruoti nuosavybę bus galima tik įregistravus 100 proc. statybos baigtumą. Pažymėtina, kad tiems asmenims, kurie jau dabar yra sudarę preliminariąsias sutartis ir planuoja kitais metais perimti nuosavybę, jau bus taikomas naujasis reglamentavimas.

Ar šie pokyčiai tikrai padės labiau apsaugoti pirkėjus? Nepaisant to, kad notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį bus galima sudaryti tik pasiekus 100 proc. statybos baigtumą, tačiau visuotinai yra susiformavusi praktika, kad pirkėjai, sudarę preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis (dar neturėdami nuosavybės), jau sumoka butų rezervacijos mokesčius ir pradeda investuoti asmenines lėšas į buto apdailos darbus, siekdami greičiau įsirengti butą ir pradėti jame gyventi.

Tokiose situacijose, projekto vystytojui bankrutavus, pirkėjas vis tiek patirtų didelius finansinius praradimus, kadangi į buto, kurio asmuo neturi nuosavybės teise, apdailos darbus jau būtų investavęs lėšas. Pinigų, sumokėtų už buto rezervaciją, susigrąžinimo procesas pirkėjui taip pat netaptų lengvesnis. Atsižvelgiant į tai, manytina, kad, jeigu nekilnojamą turtą perkančiųjų elgsena nesikeis, naujasis reglamentavimas daugeliu atvejų neturės esminės įtakos pirkėjų apsaugai projekto vystytojo bankroto atveju.

Donata Viršilaitė
„Marger“ komunikacijos ir marketingo vadovė

TOP naujienos

Apie Tadą ir jo burtų lazdelę

Tadas svajotojas. Nuo mažų dienų jo geriausias draugas – medinis pagaliukas, kuris tarsi burtų lazdelė padeda jam patekti į naujus pasaulius, į svajonių erdves....

Dronai Lietuvos policijoje: atidesnis žvilgsnis į įvykių vietas

Lietuvos policijos mokykla prisideda prie inovacijų policijoje diegimo. Kartu su Lietuvos teismo ekspertizių centro atstovais Kęstučiu Graželiu ir Henriku Vaitiekūnu, kurie yra ir mokymų...

Galiūnas Ž. Savickas įspėja: „Neteisingai sportuodami žmonės gali ir stipriai susižeisti“

Žymus Lietuvos sportininkas, galingiausio pasaulio žmogaus titulą ne kartą apgynęs Žydrūnas Savickas džiaugiasi, jog aktyvus gyvenimo būdas, sveika mityba bei lankymasis sporto klubuose tampa...

Atlyginimų augimo šiemet tikisi 54 proc. šalies gyventojų

Daugiau nei pusė šalies gyventojų šįmet tikisi pajamų augimo, 7 proc. punktais, palyginti su 2022 m., padaugėjo tikinčių, kad augimas bus didesnis nei 10...

Šiandien antroje dienos pusėje vakariniuose rajonuose daug kur palis

Šiandien antroje dienos pusėje vakariniuose rajonuose daug kur palis. Aukščiausia temperatūra 7–12 laipsnių šilumos. Spalio 27 d. daug kur palis, vyraus negausus lietus. Dieną vakariniuose rajonuose vietomis pietvakarių vėjo gūsiai sieks 15–17 m/s. Temperatūra naktį...

„Rimi.lt“ pristato naują prekių atsiėmimo būdą – pradeda veikti „Rimi Drive“

Šiandien, praėjus kiek daugiau nei dviem savaitėms nuo elektroninės parduotuvės veiklos pradžios, „Rimi Lietuva“ atidaro naują internetu įsigytų prekių atsiėmimo vietą „Rimi Drive“. Pagal „Rimi“ savininkės, Šiaurės Europos regione pirmaujančios mažmeninės prekybos kompanijos ICA...

PORTALO SKAITOMIAUSI

JUMS PARINKTOS NAUJIENOS